最高法院：在不动产执行中如何审查识别虚假租赁协议？

01
案例索引
（2020）最高法民申5380号，莆田市万丰木业有限公司、福建莆田农村商业银行股份有限公司黄石支行案外人执行异议之诉一案再审审查与审判监督民事裁定书
02
案件当事人
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莆田市万丰木业有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建莆田农村商业银行股份有限公司黄石支行。
原审被告：莆田市三元泰木业有限公司。
03

基本案情
万丰木业公司申请再审称，原审法院认定事实错误，万丰木业公司与三元泰公司于2013年6月15日订立的《厂房租赁补充协议》合法有效，万丰木业公司有权请求在租赁期内阻止移交案涉房产。
案涉《厂房租赁补充协议》将租赁期间延长十年半，并提前支付租金，完全符合常理及法律规定，应予以认定。《厂房租赁补充协议》中将租赁期限的起始日期写成2010年11月16日，与此前二份租赁合同不存在矛盾，亦符合常理。
陈洪普系三元泰公司实际控制人，事实清楚，证据充分。案涉《厂房租赁补充协议》中明确约定，租金收款账户为陈洪普个人账户，且三元泰公司也向万丰木业公司开具了相关款项的收款凭证，因此，万丰木业公司汇入陈洪普账户的款项应当认定为其向三元泰公司支付的租金。
《收款收据》的落款时间虽然早于部分付款的时间，但合情合理，符合本案客观实际和日常交易习惯，不违背法律规定，应予确认。
04
裁判理由
最高法院经审查认为，本案争议的主要问题是万丰木业公司是否有权要求停止对案涉房产的执行。
本案中，农商行黄石支行依据生效判决申请执行三元泰公司名下于2014年5月23日设定抵押的案涉房产，万丰木业公司主张根据其与三元泰公司于2013年6月15日签订的《厂房租赁补充协议》，案涉房产仍在租赁期内，应停止让其迁出该房产的执行措施。因农商行黄石支行对该份补充协议的真实性不予认可，故本案判断万丰木业公司是否有权继续占用案涉房产的核心在于《厂房租赁补充协议》是否真实有效。

关于案涉《厂房租赁补充协议》的效力问题。根据原审查明的事实，案涉《厂房租赁补充协议》系对万丰木业公司与三元泰公司于2012年4月21日签订的《厂房租赁合同》的补充协议，该补充协议将双方租赁期限由2011年1月1日至2015年12月31日变更为2010年11月16日至2026年6月15日，并约定全部租金1365万元已一次性完成支付至案外人陈洪普个人账户。
从《厂房租赁补充协议》约定的租赁期间来看，该协议不仅将租赁届满期间延长至2026年6月15日，还将租期开始时间提前到2010年11月16日，与此前双方签订的《厂房租赁合同》不符。
从租金支付方式来看，如此长租期的租金1365万元提前一次性付清，不仅与双方此前履行租赁合同的习惯不符，且将该1365万元支付给案外人陈洪普的个人账户，亦不符合常理。
从租金的实际履行来看，万丰木业公司主张其通过案外人李进财等人账户向陈洪普个人账户付款1440万元，但未提交证据证明该款项系向万丰木业公司支付案涉租金，且款项金额与1365万元不符，其中部分款项还注明为借款，万丰木业公司对此并未作出合理解释，因此，现有证据不足以认定案涉租金已全部付清。
此外，原审针对万丰木业公司提供的两份《收款收据》进行了司法鉴定，鉴定意见明确该《收款收据》符合2014年5月23日即案涉房产设定抵押日之后形成的特征，据此不能认定案涉《厂房租赁补充协议》的真实性。
综上所述，原审法院认定《厂房租赁补充协议》不具有真实性，并不无当。因此，根据万丰木业公司与三元泰公司之间的《厂房租赁合同》，万丰木业公司租赁案涉房产的期限已于2015年12月31日到期，其无权要求停止法院要求其迁出案涉房产的执行。

所载内容来源互联网，微信公众号等公开渠道，我们对文中观点保持中立，仅供参考，交流之目的，转载的稿件版权归原作者和机构所有，二次转载请联系原作者。如有侵权，请联系我们删除。