个人房产买卖诉讼案例

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业主没有居住已买下的房屋，也要交物业费吗(房屋纠纷)？
2009-03-03 13:33

关注问题
     有的业主在买下房屋后，由于出国、单位调动等各种原因没有实际入住所购买的房屋。当物业公司要求其缴纳物业管理费时，有的业主以没有实际入住为由拒绝缴纳。那么，业主可以没有实际居住为由，拒绝缴纳物业管理费吗？
典型案例
       北京市的温女士在朝阳区立水桥购买了一套期房，在办理入住手续时，温女士对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。
       半年后，温女士回国发现，有关的质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知，温女士觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？于是拒绝缴纳，被物业公司告上了法庭。法庭经过审理，判令温女士缴纳半年的物业费给物业公司。
解答方案
       本案所反映的事实，涉及到入住交接和物业管理两个问题。
     （1）住交接的概念和程序。温女士认为房屋有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，温女士的这种做法是否意味着房屋已经交付了呢？房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后至产权证办理期间，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得之间无法完全同步。因此，入住交接就成为房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
     （2）物业管理费的缴纳。既然房屋已经交付，无论温女士是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。当然，如果温女士认为物业公司的收费标准不合理或提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。
近年因入住发生的纠纷也逐渐多起来，建议购房人在办理入住手续时，应注意几点：
        ①  要认真和善于行使自己的权利。所谓认真行使，就是在开发商不能提供《建筑工程竣工验收备案表》和“两书”，又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了房子，再就有关的问题找开发商理论。
       所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使用房子。
        ②  交接过程中，要完善交接程序。许多购房人在发现问题后，多次找开发商当面交涉，但一般都不形成书面的意见，这样一旦办理入住、特别是自己进行装修后，很多问题就无从查证了。因为在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下。
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