限购令是历次房地产调控政策中最具实效的政策，直接控制了需求方。在笔者记忆中，92年海南房产泡沫，95年西藏中路人民广场附近有一巨幅广告，广告称购房投资，开发商承诺5年回本。可见当时开发商对资金的需求程度。98年，徐家汇、肇家浜路以南新楼盘价格在4500左右，凉城地区在2500左右，售楼处门可罗雀。政府为扩大需求出台了一系列刺激鼓励需求方的政策，如减免契税、取消福利分房、外地人购房一定面积和总价给予本市蓝印户口等等，最终引发了一轮轰轰烈烈的房产牛市。

二手房买卖中常见纠纷有以下几种：逾期付款、逾期交房、逾期办理过户、要求返还定金、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效、居间合同、房屋质量、鸳鸯合同、户口迁移等。但随着限购令的颁布，自然多了一种合同买方资格纠纷。政府用行政手段，限定了部分房地产交易双方中买方的主体资格，不是所有具有民事行为能力的人，在本市签定房屋买卖合同都能获得标地房产的物权。作为过渡，在刚颁布限购令时，发生该类纠纷，诉至法院，法院一般以判决双方返还，和恢复原状为常态，适当赔偿损失为例外。但时间推移，调控政策进一步加紧，限购令直接写入第三版的上海市房地产买卖合同。买房子这种经济行为、法律行为仿佛又到了计划经济体制下的特供时代（当然笔者认为，能解决问题，能给老百姓稳定生活的政策是好政策）。由于新版的二手房买卖合同中，示明了限购令的具体政策，同时特别指出，如因买方对家庭房产情况申报问题引起交易中心不予办理过户手续，由买方承担违约责任，加重了买方的注意义务。在现实的二手房交易中，各区县交易中心不接受买方在没有房产交易合同前提下，查询本人是否符合买房资格。因此购买房产者在签定房屋买卖合同时更要谨慎，以免承担违约责任。以下是工作中发生的一个小案例：

褚小姐，上海本地人，年芳26岁，在一家外资企业工作，收入不错，与而立之年的上海人余先生恋爱两年决定步入了婚姻殿堂。基于对未来甜蜜生活的憧憬，二人希望共同努力构筑一个温馨的爱巢，于是领好结婚证书后两人开始寻找合适的房产。褚小姐听闻限购令政策，于是去房产交易中心咨询。她向交易中心咨询人员陈诉，她家有2套房，一套50平米，一套35平米，一套自住，一套出租；余先生家有2套房都50平米左右，一套自住，一套开社区麻将馆。交易中心咨询人员答复，限购令以家庭为单位，限购令中家庭以夫妻双方和未成年子女构成，上海家庭如有一套房可再购一套，有两套房的家庭再购房不予办理过户，但成年子女和父母共有房产的，结婚后可以再购买一套房子，但税收按第二套房计算。具体能否购买按褚小姐提供的申报表审核后确认，要查询必须提供房产交易合同。褚小姐和余先生听了很高兴，因为他们记忆当中他们两家的房子都是父母当年动迁或则前几年父母出钱买的，最多在产权证上有个名字做为共有人，按刚才咨询工作人员的答复他们可以按自己的心意买一套属于他们夫妻两个人的房子。于是他们继续看房。终于在一个小区看中一套90平米二房，价格250万，并签定了二手房居间合同和房产买卖合同。但在和中介公司约定时间去办理相关手续前，他们回家仔细看家庭所有的房产证的时候，他们开始有点紧张了，因为可怜天下父母心，他们每个人都各自有一套只有他们一个人名字的产权证，没有任何老人的信息。现在如果不买了，合同都已经签字在中介公司手上，卖方依然会告他们违约。最后硬着头皮配合中介公司拿着房产买卖合同去申报，结果交易中心出具了该房屋《不予办理房地产交易、过户通知》。即此，卖方要求褚小姐承担违约责任，赔偿违约金。

基于以上褚小姐的遭遇，及第三套房实务操作中无具体认定操作细则，而买方的家庭情况又是多种多样，因此笔者建议买方在确定购买前多咨询资深房产顾问或房产律师。

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