——合同法第230条规定的解释与适用



《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第230条规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一规定在原有法律、行政法规、司法解释的基础上，进一步确立了房屋租赁合同中承租人对租赁房屋的优先购买权。但是，由于该条文并没有对优先购买权行使的条件和方式作出具体规定，且与原有的法律、行政法规、司法解释的相关规定不尽一致，使得司法实务中适用此条规定时存有不少疑问，如对房屋承租人优先购买权的性质、法律效力、行使条件、权利保护的范围等问题都产生了不同认识，并因此导致同类案件处理在不同法院结果迥异。由于上述问题在认识上的模糊，还使得优先购买权在与其他相关权利发生竞合时，无法确定权利行使的顺序。随着司法实务中适用该条规定问题的不断增多，理论界对该条规定的讨论逐渐热烈，且诟病多于褒扬，甚至有观点认为立法应当摒弃对承租人的这种特殊保护 。笔者认为，鉴于合同法实施时间不久，目前不宜脱离现有立法而直接否定合同法第230条规定的适用，应按照民法解释学的原则，对该条的适用作出妥当的解释，以弥补或消除该条规定的缺陷，维护法的稳定性。本文将遵循这一思维原则对优先购买权的解释适用问题作一些探讨。
一、 承租人优先购买权设立目的的变迁
德国学者耶林认为，解释法律，必先了解法律所欲实现何种目的，以此为出发点，加以解释，始能得其要领 。台湾学者王泽鉴也指出，任何法律均有立法目的，解释法律应以贯彻、实践立法趣旨为其基本任务 。正确解释合同法第230条，首先必须明确其立法目的，并以此为基础正确对条文的含义作出解释，保证准确适用。
优先购买权在中华法系中源远流长，唐宋时就见诸于法律，唐律户婚律中规定：身丧户绝者，所有部曲、客女、奴婢、店宅、资财，并令近亲转易货卖。宋刑统户婚律中规定：应典卖倚当物业，先向房亲，房亲不要次向四邻。明清以至民国时期的法律也都承认优先购买权，但是其内容与承租人的优先购买权有所不同。旧中国的法律所确立的优先购买权主要包括亲属优先购买权、邻地优先购买权、典权人优先购买权与佃户对耕种土地的优先购买权。而承租人优先购买权的确立始于新中国成立后，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权 ，以后的法律、法规都相继对此予以了确认 。因此，认为承租人的优先购买权是我国传统习惯的沉淀的观点 是不完全准确的。如果从历史的沿革发展来认识承租人优先购买权的设立目的，在时间维度上只能始于新中国成立后，基于这一时期社会经济发展的背景。从新中国成立一直到90年代中期，经济虽然飞速发展，但人民群众总体生活水平不高，房屋是一种价格很高的消费品，能够买得起房屋的是少数，绝大多数居民为了自住，还大量采用租赁方式。另外，住房作为一种职工福利以低租金的方式出租给职工居住是解决职工住房问题的主要方式。承租人优先购买权反映的就是这种社会经济生活条件的客观需要。通过确立承租人的优先购买权,可以防止因房产关系过大变动而影响广大人民群众的工作和生活，从而确实保障有关承租人生存利益的居住权。合同法第230条关于承租人优先购买权的规定来源于最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）的相关内容 ，其立法目的显然也承继了原有立法。但是，至20世纪末期，经济的持续快速发展促进了住房制度改革的深入，优先购买权确立时的社会条件已经发生了深刻的变化，过去的立法目的确立所依据的基础已经荡然无存。法官于价值判断时，应注意社会一般观念及伦理标准的变迁，这样才能使法律能够与时俱进，实践其规范功能 。因此，笔者认为，解释适用合同法第230条时，不能拘泥于过时的陈旧观念和标准，而应顺应时代发展的变化，立足于合同法制定颁布时所依据的社会经济条件，并以其作为价值判断的基础。合同法颁布时，国家房改政策已经实施，此前的社会条件已经发生变化，越来越多的人已经通过购买商品房或购买所承租的公房而取得了房屋的所有权，私房的买卖出租日益活跃。租赁、买卖房屋由过去的单纯住房租赁模式演变成为现在租赁形式、租赁目的多样化的格局，因商业目的租赁房屋日趋增多。市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本生活需求，在这种背景下，不宜扩大承租人的优先购买权的适用范围。当然，房屋租赁合同订立后，承租人基于占有使用房屋这一事实，依然会围绕该房屋在社会上形成生产、生活中许多方面的联系。因此，出租人出卖该房屋时，先满足承租人购买的需要也有一定的积极意义。鉴于合同法已经对承租人优先购买权作出明确规定，不宜抛开现行法律体系的因素而拒绝适用该条规定。只能根据法律解释的方法，根据立法目的变迁的实际情况，既不全盘否定先行法律对承租人优先购买权的规定，有要防止权利行使范围的扩大，在矛盾中作出正确取舍，对合同法第230条的规定作出目的性限缩解释，即如果该条文涵盖某一事实类型，但依立法目的，该类型不应包括在内，于是将该类型排除在法律适用范围之外 。
二、 承租人优先购买权的性质界定
优先购买权性质的确定，对于正确适用法律解决实务中的问题至关重要。目前，对优先购买权是否具有物权性质在学界存有较大争议，多数的观点都认为优先购买权具有物权性质。如认为“先买权也是因租赁合同的成立而使承租人享有的一项物权，它是给出租人增加的合法负担。” 也有观点认为优先购买权主要是“基于合同而产生的债权” 笔者认为，优先购买权不应具有物权的性质，理由有三：
1． 物权是一种绝对权，也称对世权，其相对的义务人是不特定的任何人，权利人也不必借助义务人的积极行为就可以自行实现权利。而优先购买权的义务人是具体的、特定的，必须依靠出租人的积极行为才能够得以实现。物权的种类和内容都是法律明确规定的，且便于公示，这样才能保证交易的安全与便捷。优先购买权虽然法律作了明确规定，但是，从法律规定的内容看，并没有将其规定为物权，且没有相应的公示制度配套，显然不具备物权的特征。
2． 从目前各国的立法来看，强化承租人权利虽然是近代世界性立法趋势，但是，租赁权的物权化主要是通过买卖不破租赁制度来实现的，多数国家都把承租人的优先购买权作为一种债权加以规定，把承租人优先购买权列入物权范畴的，基本上是涉及土地租赁，如德国、日本和我国台湾地区的民法，土地租赁权与房屋租赁权在性质和特征上是有很大区别的，不能混同。民法中直接规定房屋优先购买权的本就不多，将其作物权化规定的更是鲜见。
根据本文前述，合同法第230条规定在立法目的确定时并没有体现现今社会经济条件的发展变迁，对承租人的优先购买权应作出目的性限缩解释，更何况法律本身并没有将其规定为物权，因而不能将其界定为物权。《意见》第118条关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”的规定是支持优先购买权物权性质观点的重要理由 ，笔者认为，该条关于承租人可以请求人民法院宣告出租人与第三人房屋买卖无效的规定在逻辑构成上不科学，且与合同法关于合同无效的规定是相违背的。无效合同是指已经成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。因为出租人与第三人的买卖合同是一个独立的意思表示，而该条规定的宣告合同无效情况并不是因为双方意思表示欠缺法定有效要件，而是因为承租人主张权利而造成合同无效，这显然意味着还存在同一个意思表示可能因承租人不主张权利而有效的情况，与合同无效的本质不相符合。如果第三人不知道出租人出卖的房屋上附有已经出租的负担，或者虽然知道房屋已出租，但不知道出租人未尽通知义务，根据合同法第52条的规定理解，就不能认定为无效。特别是在出租人已经将房屋过户登记给善意第三人后，如果依然允许承租人宣告合同无效，将对交易安全和交易秩序造成十分恶劣的影响。因此，根据新法优于旧法的原则，应当排除该条规定的适用。
仅仅把优先购买权描述成普通债权也是不周延的，因为优先购买权作为基于租赁合同而产生的一种权利，并不是经过当事人自由协商创设的。且债权的核心体现在请求权，请求权是权利人对义务人能够请求一定给付的权利，必须通过义务人的给付方能实现；同时请求权具有非排他性，在同一个客体上可以成立两个以上不相容的请求权。基于这种认识，租赁人在权利受到侵害时可以采取的救济方法是：请求撤销出租人与第三人签定的买卖合同，请求在同等条件下购买所租赁的房屋。如果出租人与第三人变更或者解除买卖合同，则权利人的请求权失去了事实基础，无法实现，优先购买权将如同虚设。
笔者认为，应该将优先购买权定位于形成权。形成权是物权与债权之外的一种特殊权利，是仅依照权利人的单方意思表示就能使法律关系发生、变更或者消灭的权利，曾被誉为法学上的发现 。形成权内容在学理上可分成使法律关系发生、使法律关系变更、使法律关系消灭三种，承租人的优先购买权属于使法律关系发生的形成权。由于形成权赋予权利人单方形成之力，为保护相对人，并维护法律关系的明确及安定，形成权的行使也受到一定限制，如原则上不得附条件或期限，行使形成权的意思表示不得撤回，且形成权不是独立的财产权，应受权利人其人或该当法律关系的约束，原则上不得单独让与，仅能附随于其法律关系而为移转。
基于形成权的认识，只要出卖人出卖已租赁房屋，承租人就可以针对出租人出卖房屋所作要约或承诺的意思表示的条件行使作出承诺的权利，但是这种权利不能抗辩善意第三人。这样既有利于保护承租人优先购买权的实现，又不至于因无限扩大优先购买权的效力而妨碍交易的便捷与安全。
三、 对承租人优先购买权行使条件的文义解释
根据合同法第230条的规定，承租人行使优先购买权的条件有四：即出卖人出卖房屋、出卖行为须发生在租赁期间内、承租人和其他购买人购买房屋的条件相同、承租人在规定的期限内行使权利。但是，对合同法第230条规定的内容在实践中存有不同理解，适用时可能产生歧义，有必要对其文义进行解释。因为文字是法律意旨附丽之所在，也因为它是法律解释活动的最大范围，所以，着手解释法律时，首先必须确定文义涵盖的范围 。
1、什么是“出卖人出卖租赁房屋”？
对“出卖人出卖租赁房屋”的理解，理论界尚未见有关于此问题的讨论，实践中有三种不同观点：一是认为指承租人将房屋的所有权转移给第三人；二是认为指第三人与出卖人的房屋买卖合同成立，即第三人对承租人出卖房屋的要约作出承诺；三是认为指出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺。
笔者赞成第三种观点，理由是：（1）合同法第230条条文中没有涉及到买受人，这意味着构成此条件并不须涉及买受人，仅有出卖人就可以成就此条件。（2）在只有一方当事人的前提下，对“出卖”的理解就只能理解为一方出卖租赁房屋的意思表示。（3）从合同法第230条条文结构分析，该条还要求出卖人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出卖人的通知义务是在出卖之前，买受人是否承诺对出卖人的通知义务没有影响。（4）提前通知是出卖人基于租赁合同的法定义务，出卖人不履行通知义务即向第三人作出出卖租赁房屋的意思表示，其行为本身就不符合诚实信用原则的要求，理应受到一定的制裁，无须再以第三人是否作出承诺作为先决条件。（5）以房屋的所有权是否实际转移作为承租人优先购买权行使的前提条件，与合同法规定的前提条件显然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人与第三人的交易，只要出租人不办理过户登记，就无法行使优先购买权的状况，使得优先购买权形同虚设。
因此，即使出租人解除与第三人的买卖合同，承租人也可以以与其合同约定的同等条件行使优先购买权 。
理解该条件时还需注意，在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，不得行使优先购买权，否则会扩大优先购买权的行使范围，造成对他人权利的过分干预。但是，对有些情况尚须具体分析：
第一， 在标的物拍卖的情况下，由于拍卖是以公开竞价形式将房屋转让给最高应价者，如果允许承租人在拍卖中行使优先购买权，则拍卖就失去意义。
第二， 在赠与的情况下，由于赠与更多考虑的是受让人的身份关系，与买卖不同，故不属于“出卖租赁房屋”，不能行使优先购买权，即使赠与中还包含有买卖的因素，也因为其不属于纯粹的买卖关系，同样不能行使。
第三， 在互易的情况下，互易合同是双方约定以货币以外的财产进行交换的协议，虽然表现为特定物与特定物之交换，但仍然具有买卖合同的特征，如果对待给付为代替物，承租人也可以提出，则能够行使优先购买权。
如果出租人与第三人的买卖合同被确认为无效，或者出租人行使变更、撤销合同时，承租人是否还能继续主张优先购买权呢？
笔者认为，出租人向第三人发出的出卖房屋要约或对第三人购买房屋的要约作出承诺，都只能意味着他们之间的买卖合同成立，双方的意思表示还可能因违反法律规定等原因而导致无效或由一方当事人行使变更、撤销的权利。承租人在这种情况下是否还能就出租人的意思表示主张优先购买权，则要区分不同情况而定：
（1） 如果因出租人出卖房屋的意思表示（包括要约和承诺）存在瑕疵，导致合同无效，承租人无权针对出租人无效的意思表示行使优先购买权。而由于承租人的优先购买权属于从属于租赁合同产生的权利，承租人对合同的订立掌握了主动权，因此，在出租人与承租人之间也不适用缔约过失责任。
（2） 如果因出租人出卖房屋的意思表示存在瑕疵而导致合同处于可变更、可撤销状态，承租人针对出租人的意思表示可以主张优先购买权，也仍然可以行使请求变更、撤销的权利。
（3） 如果因第三人的意思表示存在瑕疵而使得合同效力处于无效或可变更、可撤销状态，由于承租人是针对出卖人的意思表示行使优先购买权，与第三人的意思表示无关，这种情况下不影响其优先购买权的行使。
2、对租赁期间的理解
合同法第230条规定出卖行为须发生在租赁期间内，承租人方能行使优先购买权，如果是定期租赁合同，双方当事人对租赁期间有明确的约定，这在理解上不存在任何问题。但是，如果双方约定的合同租赁期间已经届满，但是仍然保持租赁合同关系，此时，承租人是否还能继续行使优先购买权要区分两种不同情况对待：
一种情况是承租人与出租人合同约定的期间已经届满，但是承租人已经交纳届满后一段时间的房屋租金，虽然双方租赁合同约定的期间已经届满，但是对出租人收取租金的行为可以认定为双方通过事实行为对租赁合同期限的更改，属于租赁期限的明示更新，租赁期限应该以租金交纳的时间为准（不得超过法律规定的最高期限），在此之前，承租人仍然可以行使优先购买权。
另一种情况是承租人与出租人合同约定的期间已经届满，但是承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，承租人按月交纳租金。这种情况下，属于租赁期限的默示更新，根据合同法第236条的规定，应该视为租赁期限为不定期，当事人任何一方都可以随时终止租赁合同，因此，承租人不能行使优先购买权。
3、关于同等条件的理解
是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的又一重要前提。从理论上分析，出卖人出卖自己所有的房屋，承租人同等条件购买，对出卖人的利益本不应造成影响，但是，实践中，因优先购买权发生纠纷往往出于两种情况，一是出卖人不了解法律关于优先购买权的规定，待到承租人形式优先购买权时，将在出卖人与第三人之间、出卖人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的合同，出卖人由此被迫陷入二重买卖的尴尬境地；二是出卖人根本不愿意将房屋出卖给承租人，与第三人签订买卖合同时隐瞒真实条件，致使承租人无法行使优先购买权。这两种情况下对同等条件的认识就会成为争议的焦点。
对同等条件的含义，学界和审判实践中有多种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为同等条件。三是认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价 。四是认为在一般情况下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件。当事人原来在合同中有明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定 。
笔者认为，对同等条件的解释应当采用目的性限缩解释，从严要求。在指导思想上要把握三点：首先，要体现优先购买权的相对性和有条件性；其次，承租人行使优先购买权不能损害出卖人的实体利益；第三，承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，认识同等条件，一是指价款条件等同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。二是指关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者，先买权人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。这是因为各人的信用及支付能力不尽相同，出卖人对第三人的信赖，也构成出卖房屋合同的一个条件，优先购买权人行使权利时相应也应当提供相同条件。三是指其他交易条件的等同，这是指只要出卖人与第三人约定的条件符合一般生活经验认可的范围，且没有违反法律法规的禁止性规定，都应当认可，即使其中有些条件对于承租人来说是无法实现的。这是合同自由原则的基本要求。
当然，同等条件并不意味着绝对的等同，如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人则不能拒绝其行使先买权。只有当先买权人提供的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除先买权的行使。
4、关于合理期限的认识
合同法关于出卖人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的规定实际上包括两层含义，一是设定了出卖人的通知义务；二是规定了承租人行使权利的期限。由于合同法并没有规定具体期限，实践中在确定合理期限时都是根据《城市私有房屋管理条例》和《意见》中关于“应提前3个月通知承租人”的规定确定为3个月。即使这样，实践中适用上述规定时仍然有问题，如对3个月或合理期限的起算点如何确定就无法得出明确答案，而不确定期限的起算点，就等于没有规定期限。
从合同法等法律及司法解释的表述来看，合理期限应从出卖时起算，这样就包括有两种情况：一种是出卖人在向第三人作出出卖房屋的意思表示之前就提前3个月通知承租人；一种是在出卖人向第三人作出出卖房屋的意思表示之后通知承租人。两种情况都是法律所允许的。问题在于，如果出卖人仅仅通知承租人出卖房屋的意图，而未通知具体条件，能不能开始计算3个月的时间？如果出卖人将出卖条件通知承租人后，又降低了出卖条件，是不是可以重新计算3个月期限？笔者认为，3个月的期限是行政法规和司法解释作出的规定，合同法并没有对其作出确认，由于市场是千变万化的，如果出卖人通知承租人后，承租人不作意思表示，出卖人又不能处分房屋，有可能造成出卖人丧失交易机会。因此，为了促使承租人积极行使权利，也为了使出卖人能够充分行使对自己所有房屋的处分权利，不宜对出卖人的通知义务作过于苛刻的要求。实践中，根据新法优于旧法的解释方法，可以根据合同法的规定，从个案的具体情况出发确定合理的权利行使期限。并且，出卖人只需将出卖房屋的意思表示通知承租人，承租人就应该积极行使权利，如果超过合理期限不为意思表示，则不能再主张优先购买权。合理期限的起算不以是否告知具体出卖条件为限，也不能因为出卖人降低出卖条件而重新计算。
四、 承租人优先购买权的法律效力
如前文所述，承租人的优先购买权属于形成权，并不具有物权的性质，因此，其行使的法律效力不能等同于物权的优先效力。承租人的优先购买权是基于承租人与出租人之间的租赁合同而产生的，其优先效力一般也只能够及于出租人，不具有对世效力，不能对抗第三人。正因为如此，合同法等法律在制度设计上也没有考虑承租人优先购买权对其他人的影响，没有向其他物权一样规定相配套的公示制度。如果将承租人的优先购买权效力等同于物权效力，必将对交易安全产生恶劣影响，进而对法的安定性造成损害。
因此，实践中处理涉及承租人优先购买权法律效力时应当注意：
1、 在出卖人违反通知义务而将标的物出卖给第三人的情况下，因为优先购买权仅产生当事人之间的权利义务关系，并没有对抗第三人的效力，如果第三人已受让标的物，则不论其主观上是否明知，其受让行为均有效，此时承租人仅得请求出卖人负债务不履行的责任。从实际情况考量，我们也能够得出这一观点正当性的结论：第三人即使明知出卖人与承租人之间存在租赁合同关系，但是第三人对承租人是否行使优先购买权是无从知晓的，第三人也没有通知承租人的法律义务，因此，第三人对出卖人的行为无须承担任何责任，其与出卖人的交易是合法的，因而可以取得对标的物的所有权。如果第三人尚未受让标的物，承租人行使优先购买权后，即在出卖人与第三人、出卖人与承租人之间成立二重买卖关系，由于承租人的优先购买权属于形成权，权利成立时间应先于第三人，因此承租人的权利可以得到优先保护。
2、 在承租人优先购买权与共有人优先购买权发生竟合的情况下，则要区分不同情况：在共同共有关系中，共有财产并不分份额，共同共有财产分割后，共有关系即归消灭，更无共有人优先购买权先买权之可言，共有财产之分割有实物分割、变价分割、作价补偿等三种不同的方法可资选择，在实物分割会损害财产的整体效用时，自可采用其他方法分配共有财产，或在该财产之上成立按份共有关系， ， 因此，共同共有的共有人出卖房屋，如果经过其他共有人同意，则承租人可以行使优先购买权；如果未经其他共有人同意，其出卖行为属于效力待定，承租人能否行使优先购买权要视其他共有人是否追认而定，并不发生优先购买权竞合的问题。在按份共有关系中，《中华人民共和国民法通则》第78条第3款规定确立了按份共有中共有人的优先购买权，但是其性质究竟属于物权还是债权在学界观点分歧很大。在与承租人优先购买权发生竞合时，王泽鉴先生认为，所有权之关系为恒久之关系，租赁或典权之设定，多受有期间之限制，为简化法律关系，便于物尽其用，主张共有人享有较优先之优先承购权 。笔者认为这种观点值得借鉴，因为共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，且共有人与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。