近几天关于易中天先生的跑单事件在网络上大量流窜，笔者不知道易中天是什么人(刚开始还以为是打篮球的)，可能也不想知道，对于事件的真实性，还没有权威的结果，目前也只是一家媒体的报道而已，有多少可信度尚需要时间的考验，对于当事人只能被认为是跑单的嫌疑人而已，我们也不应过早地，没有根据地下结论，等到当事人或者法院机构有了结果之后，我们才能知道情况的真相。  

      在这里，我就介绍一下，在美国的房地产经纪理论和实践中关于经纪人获得佣金的情况，这就是所谓的“促成因子”-PROCURING CAUSE。买房,购房,装修论

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(一)促成因子是房地产中介(经纪)方面法律专业词

  PROCURE CAUSING-(促成因子)是一个很专业的法律词，平常人很少使用，经纪人也不太知道，也不太明白而且多数经纪人对于这个词的理解是错误的。我记得不只一次，在参加经纪人的培训时，老师问什么原因导致经纪人有资格获得佣金时，很多经纪人的答案都是错的：诸如：带看，签约，和过户，非常少的人答对了：PROCURING CAUSE-促成因子！

(二)什么是促成因子？

   所谓的促成因子就是达到预期目标一个行动或一系列行动。比如，婚介只把两个人的电话交换了，最后这两个人结婚了，婚介把两个人的电话交换，最终导致了理想的目的-结婚，这就是促成因子。如果婚介是把两个人安排见面，但没有交换电话，最后两个人也结婚了，那么安排见面就是促成因子。

(三)什么是房地产经纪/中介获得佣金的促成因子？

1 ）多家代理(OPEN LISTING)情况下新浪乐居论坛7 L. y/ e; d; ]
    在多家代理(土地，商业，农场等)下，只要是经纪人打电话介绍或亲自带来买主，如果最后买主成交了，经纪人就有权获得佣金。在这里打电话告诉买主去找卖主或者自己亲自把买主带给卖主就是促成因子，不一定要签约，也不一定要帮助办理手续的。
3） 在多家代理下，促成因子就是带看，这一关键，但是，因为没有时间限制，比如带看之后，过了几个月之后，买主，卖主才成交，在法院上，法官比较难做裁决。
2）  很明显，多家代理下，关于促成因子的纠纷案非常多，对于经纪人是极为不利的。在法院里，经纪人要有足够的书面证据才行，但往往很多都是口头合约，在法院里没有效力。这就是美国的房地产经纪行业最终放弃了多家代理的一个重要原因。cq.bbs.house.s

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2 独家代理情况下

 目前关于促成因子的纠纷是发生在经纪人/公司之间而不是经纪人与消费者之间。这些问题的解决是由各地的房地产经纪人协会调节的，不会到法庭上的。全美房地产经纪人协会NAR也有专门的规定来处理经纪人之间的佣金纠纷，佣金纠纷的理论基础就是所谓的促成因子理论。
1)签了买卖合同不一定是获得佣金的促成因子买房,购房,装修论坛,房产论坛6 `3 Y8 D
2)带看了，但被其他的经纪人签约了，有可能带看的经纪人有权获得佣金
3)过户了，并不代表这位经纪人一定获得佣金，要看是否有促成因子，过户不是促成因子。
 所以一旦出现佣金纠纷时，要具体情况具体分析，才能得到正确的结论。

(3)新房佣金的促成因子新浪乐居% B  j! L2 v: o$ U

    在美国，房地产经纪人销售了大约70%的新房，建商支付经纪人佣金的促成因子很简单：经纪人亲自带领买主到达建商的销售处即可，建商就支付至少3%的佣金给经纪人。而且有效期在30-60天左右，只要经纪人带来买主之后，不管这位买主再有没有继续跟这位经纪人，只要买主买了新房，过户了，建商就会支付经纪人的佣金。所以，就会发生这样的情况，经纪公司会意外地收到建商寄来的佣金支票(可能这位经纪人出国度假，没有去参加签约和过户)。

(四)对于国内中介跑单现象的看法

 我们只从中介的理论和运作上来谈这个问题，体制问题，社会问题，道德问题，风气问题不是我们经纪人能左右的。

1 ）法院系统只认书面的证据，口头的在法院系统内没有价值，所以要尽量多用书面的。口头合约是最普遍的，也是有效的合约，但是不可强迫执行的，这就是法院不接受口头合约的理论基础。0 ~  

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2 ）多家代理是中介的万恶之源，不解决代理问题，一切都是无济于事，跑单现象会大量存在。"

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3 ）对于消费者，要讲清楚国家有关房地产中介的法规，经纪人工作的规则，多家代理的机制，佣金获得的促成因子，让消费者明白经纪人工作的价值，如果消费者明白了，要用经纪人的服务，那么就要有支付经纪人劳动的责任和义务，当然消费者可以有不雇用经纪人的自由。经纪人应该把该说的要说清楚，不能给消费者留下借口或者误导消费者。买房,购

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4）对消费者的跑单现象，一是要中介同行联合起来自律，中介目前是弱者-媒体不爱，国家不管，社会不淆，只有自己自爱自救，攘外必先安内，自己先要好，才有基础让别人遵重，如果还想吃差价，那就不要批评客户跑单。

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        一旦出现跑单嫌疑，也要有理，有节，有法地解决问题，不要以恶制恶-危害嫌疑人工作，生活，甚至人身安全，而要先找律师，通过法律途径与消费者做沟通，法律有时还是有用的，消费者不是房地产的专业人士，需要教育和沟通，如果实在没有办法，才到法院来处理。